三民地政事務所-買賣案件

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一	買賣案件
Q1	買賣案件實價登錄新制何時實施？新、舊制之適用標準為何？
Q2	買賣案件實價登錄由誰申報？申報時機為何？
Q3	買賣案件申報書可否僅由代理人簽章？
Q4	買賣案件委託代理人申報時，能否於登記申請書備註欄或空白處加註委任關係文字以代替委託書？
Q5	買賣案件申報書可否由他人送件？
Q6	同一買賣交易分多件買賣登記案件者，如何申報？
Q7	土地與建物分件送買賣登記之案件，如何申報？
Q8	申報書備註欄「①交易總價包含下列非屬不動產價格之費用...」是否需將買賣案件之各項費用逐一填寫？
Q9	預售屋銷售後（簽訂預售屋買賣契約）買受人又轉售予第3人（簽訂權利買賣契約）之案件，於交屋辦理買賣移轉登記時，如何申報？
Q10	塔位或墓地買賣含有土地或建物移轉之案件，如何申報？
Q11	雙方合意解除買賣契約且無再簽訂契約書之案件，如何申報？
Q12	地上權房屋移轉之案件，如何申報？
Q13	公產管理機關讓售非公用不動產之案件，是否需要申報？
Q14	依土地徵收條例第11條辦理協議價購之案件，是否需要申報？
Q15	市地重劃、農地重劃抵費地或零星集中地出售（標售）案件，由誰申報？
Q16	預售屋不動產開發信託案件於興建完成辦理買賣移轉登記時，其申報義務人為何？
Q17	買賣契約簽訂後如有價金找補情況，如何申報？又如申報後才發生價金找補時，是否需更正申報？
Q18	買賣雙方是否一定要委託地政士申報？委託地政士申報時如何收費？
Q19	權利人或義務人為未成年人或受監護宣告之人時，可否由父母或監護人以外之代理人申報？

一	買賣案件
Q1	買賣案件實價登錄新制何時實施？新、舊制之適用標準為何？
A1	新制施行日期為109年7月1日，並以買賣登記案件之收件日期來認定適用新制或舊制，區分標準如下：買賣登記案件於109年7月1日以後收件者：依新制規定，由買賣雙方檢附申報書共同申報登錄資訊。買賣雙方申請登記前，預先透過網際網路之「地政線上申辦系統-不動產實價登錄」申報成交資訊並列印申報書後簽章，或填具紙本申報書後簽章，再併同登記案件至地政事務所送件。買賣登記案件於109年6月30日以前收件者：依舊制規定，於登記完畢之次日起30日內，由地政士、經紀業或權利人向地政機關或使用電子憑證以網際網路方式申報登錄資訊。
Q2	買賣案件實價登錄由誰申報？申報時機為何？
A2	買賣案件應由買賣雙方共同申報，並得協議由一人或他人代理共同申報。買賣案件應於登記案件送件時一併申報，未併同申報者，主管機關將以書面通知限期（通知書送達後7日內）申報，屆期未申報登錄且買賣案件已辦竣所有權移轉登記者，將按次處罰。賣方非基於自身意願出售(如依土地法第34條之1不同意處分之共有人)或依規定得由買方單獨申請買賣移轉登記者(如土地登記規則第27條第11款、第102條第1項規定等)，賣方得免申報及簽章。
Q3	買賣案件申報書可否僅由代理人簽章？
A3	買賣案件應由全體申報義務人及代理人於申報書簽章。但委託代理人申報（或更正申報）之案件，如另行檢附載明代理權限包含代理申報登錄並經全體申報義務人及代理人簽章之委託書，且代理人已填寫申報書「4.代理人」欄位並於「委任關係」勾選②者，申報書（及更正申報內容申請書）得免由申報義務人簽章，僅由代理人簽章。
Q4	買賣案件委託代理人申報時，能否於登記申請書備註欄或空白處加註委任關係文字以代替委託書？
A4	考量登記申請書備註欄係專供該申請書各欄位無法填載而必須填載之事項使用，其所載內容應與該申辦登記項目相關，爰有關申報登錄委任關係之呈現，尚不宜逕於登記申請書備註欄或空白處加註委任關係代替委託書。買賣案件申報書第4欄定有「委任關係」項，以便利申報義務人及代理人呈現其委任關係；另作業手冊第7頁規定，委託代理人申報登錄之案件應檢附委託書，亦得以載明委任關係之申報書替代之，並於作業手冊附錄15訂有委託書參考格式，相關檔案亦置於本部地政司實價登錄專區提供下載。故有關買賣案件委託申報方式，宜就上開規範二種方式擇一使用。
Q5	買賣案件申報書可否由他人送件？
A5	買賣雙方自行申報者，其申報書得由他人代為送件，送件時應另檢附送件人身分證明文件影本，但送件人與買賣登記案件之代理人、複代理人或登記助理員相同者，得免附。委託代理人申報登錄者，其申報書應由代理人親自送件；但地政士同時代理申請買賣登記及申報登錄者，得由其買賣登記案件之複代理人或登記助理員送件。送件時應另檢附委託書及代理人身分證明文件影本；如代理人與買賣登記案件之代理人、複代理人或登記助理員相同，得免附其身分證明文件影本。
Q6	同一買賣交易分多件買賣登記案件者，如何申報？
A6	每件買賣登記案件皆需申報登錄，如交易價格可依各買賣登記案件之土地或房地標的拆分者，則可分開申報總價。如交易價格不可拆分時，可將本次交易所有土地或房地標的合併申報於同一申報書，並於備註欄⑬「其他」敘明交易價格包含其他買賣登記案件標的之價格。取得申報書序號後，於每件買賣登記案件內登載前開序號。
Q7	土地與建物分件送買賣登記之案件，如何申報？
A7	土地買賣移轉登記案件於申報登錄時，交易總價請填寫0，並勾選備註欄「⑨預售屋、或土地及建物分次登記案件」項目。建物買賣移轉登記案件申報登錄時，請依買賣契約就土地、建物（及車位）之相關資訊及成交價格完整申報，並勾選備註欄「⑨預售屋、或土地及建物分件登記案件」，另勾選備註欄⑫填寫地號及權利範圍。
Q8	申報書備註欄「①交易總價包含下列非屬不動產價格之費用...」是否需將買賣案件之各項費用逐一填寫？
A8	申報書備註欄係交易相關資訊未盡事項之註記，個案如無特殊交易情況、條件，則無需填寫。而目前申報書備註欄之項目，係歸納制度自101年8月施行以來申報人於備註欄經常填寫之內容態樣，以利買賣雙方以勾選及填載數字之方式申報。買賣案件實價登錄之交易總價，應以買賣契約書所載之買賣總價款申報。而備註欄「①交易總價包含下列非屬不動產價格之費用」係考量實務上個案契約之買賣總價款，如包含裝潢、傢俱費用或特殊約定之稅費負擔等非屬不動產價格之費用，實已非真實之不動產價格，且將墊高交易價格而影響市場正常行情之判斷，故須由申報人勾選並填報價額，以供系統自動扣除該等費用計算正常單價對外提供查詢；若交易總價包含非屬不動產價格之費用但無法拆分者，則勾選後免填價額。如個案交易總價並未包含裝潢、傢俱費用或特殊約定之稅費負擔等，則備註欄相關欄位即無需勾選及填寫。內政部110年8月25日台內地字第1100264747號公告不動產買賣案件及預售屋買賣案件實際資訊之其他價格資訊項目如下：(即日起，該備註欄內容已公告列為其他價格資訊，若缺漏未填載或填載不實，已無限期改正機會)。(1)、不動產買賣案件：交易總價包含之裝潢費、傢俱設備費、土地增值稅或其他稅費、仲介費、地政士服務費及其他非屬不動產價格之費用。(2)、預售屋買賣案件：交易總價包含之裝潢費、傢俱設備費及其他非屬預售屋價格之費用。
Q9	預售屋銷售後（簽訂預售屋買賣契約）買受人又轉售予第3人（簽訂權利買賣契約）之案件，於交屋辦理買賣移轉登記時，如何申報？
A9	該類案件交屋辦理買賣移轉登記時，應依預售屋買賣契約成交價格申報，並勾選備註欄⑨「預售屋、或土地及建物分件登記案件」填寫預售屋申報書序號。另得於備註欄⑬「其他」敘明轉售情況及該權利買賣契約之成交價格。
Q10	塔位或墓地買賣含有土地或建物移轉之案件，如何申報？
A10	交易總價應依買賣契約總金額申報，並於備註欄勾選⑥「特殊交易標的類型：塔位/墓園」，如交易總價中包含其他費用，如喪葬費、牌位費、管理費等，應於備註欄⑬「其他」載明。如買賣契約將土地或建物價格單獨分列者，則依實際交易情形，分別申報登錄土地或建物之價格，惟備註欄仍應勾選⑥「特殊交易標的類型：塔位/墓園」。
Q11	雙方合意解除買賣契約且無再簽訂契約書之案件，如何申報？
A11	申報登錄時交易價格欄位應填載為0，並於備註欄勾選⑤「特殊交易情況、條件：雙方合意（法院判決）解除契約」。
Q12	地上權房屋移轉之案件，如何申報？
A12	地上權房屋案件僅移轉建物，土地部分係以設定地上權方式辦理，申報登錄時房地交易總價以買賣契約所載總價為準，並於備註欄勾選⑥「特殊交易標的類型：地上權房屋」。
Q13	公產管理機關讓售非公用不動產之案件，是否需要申報？
A13	該類案件產亦屬買賣案件，且並非依法得由權利人單獨申請登記情形，故應由公產管理機關與承購人共同申報。實務上公產管理機關得於買賣移轉登記申請書用印時，一併完成申報書之用印作業，亦得委託承購人代理共同申報。公產管理機關如以委託書或於產權移轉證明書等文件載明委託承購人或承購人複委任之第三人代理申報登錄者，該機關得免於申報書簽章。另為避免因承購人未申報或申報不實致機關連帶受罰情況，實務上得由公產管理機關先於「地政線上申辦系統－不動產實價登錄」登打資料，取得申報書序號後，列印「不動產成交案件實際資訊申報書（買賣）」紙本並用印1式2份，請承購人確認內容後於申報書簽章，1份交承購人並提醒其應於申請產權移轉登記時檢附該申報書，1份由機關留存；承購人如漏未申報，機關可於收到限期申報通知書後7日內，以留存之申報書向受理登記機關補申報。
Q14	依土地徵收條例第11條辦理協議價購之案件，是否需要申報？
A14	協議價購亦屬買賣案件，故仍應由所有權人（賣方）與與需用土地人（買方）共同申報。
Q15	市地重劃、農地重劃抵費地或零星集中地出售（標售）案件，由誰申報？
A15	該等土地之登記簿所有權人欄登載為直轄市、縣（市）有或國有者，由管理機關與權利人共同申報。如所有權人欄登載「空白」者，屬無登記名義人之情況，得由權利人單獨申報登錄，其申報書義務人（賣方）欄位請填寫「空白」，並得於備註欄註記該等案件性質。
Q16	預售屋不動產開發信託案件於興建完成辦理買賣移轉登記時，其申報義務人為何？
A16	平均地權條例第47條第2項規定之「義務人」係指該不動產之登記名義人，如為信託不動產買賣，其「義務人」即應為受託人，且實務上預售屋不動產開發信託之受託人，尚得掌握信託不動產買賣契約資料。故受託人於信託關係存續中出售信託不動產，於申請所有權移轉登記時，即應與權利人（買方）共同申報登錄資訊。
Q17	買賣契約簽訂後如有價金找補情況，如何申報？又如申報後才發生價金找補時，是否需更正申報？
A17	買賣案件應依買賣契約雙方合意之價格，核實申報登錄。實務上為求慎重，不動產買賣契約多以書面為之，惟買賣雙方如於原簽訂之買賣契約書外，另行締結協議書或其他影響買賣價格之約定，而有價金找補時，則其亦屬買賣契約之一部分，申報義務人應依申報登錄時所掌握之完整契約內容核實申報登錄，並可利用備註欄⑬「其他」將相關資訊未盡事項核實註明。至於申報後才發生之價金找補，如非屬申報時能掌握之狀況，則申報後尚無需辦理更正。惟申報人如認有更正之需要，得檢附申請書、申報書、買賣契約書影本或其他證明文件等資料，至管轄機關辦理更正申報。更正申報案件經受理後，管轄機關並應續依申報不實審認及裁處作業之程序辦理。
Q18	買賣雙方是否一定要委託地政士申報？委託地政士申報時如何收費？
A18	買賣案件實價登錄新制施行後，改以買賣雙方為申報義務人，買賣雙方可自行填寫紙本申報書或於本部地政司地政線上申辦系統申報，亦可委託親友或地政士等業者代理共同申報。如委託地政士代理申報，其收費金額係由雙方自行議定，尚無一致之標準；另本部及各地方政府已宣導地政士應於事前與消費者協商議定，以避免消費糾紛。如遇消費爭議，消費者可向各地方政府消費者服務中心申訴。
Q19	權利人或義務人為未成年人或受監護宣告之人時，可否由父母或監護人以外之代理人申報？
A19	依民法相關規定，未成年人應以父母或其監護人為申報代理人，受監護宣告之人應以監護人為申報代理人。如父母或監護人就申報登錄事宜再委託他人代理時，應於申報書表空白處加註父母或監護人之統一編號、住址等身分資料後簽章，父母之身分資料認定應以戶籍謄本或戶口名簿影本為之，監護人之身分資料認定應以選任監護人相關資料影本為之。